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            土儲規模同比連增11月 部分城市仍需加快供地
            高密新聞網 2017-10-19
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            需求端被調控同時,國土部以及地方各省市也在督促供給端發力。

            國土資源部的信息顯示,9月下旬,國土部部署開展住宅用地出讓合同執行情況檢查,檢查范圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。國土部表示,此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。

            6月27日下午,北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》(京建發〔2017〕243號,下稱“243號文件”)。要求房地產開發商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市,并在通知后附上未開工項目名單。10月13日,北京市住房和城鄉建設委員會在官方網站上再度發布《關于加快推進2017年政策性住房、商品房及配套設施投資任務落實的通知》。通知明確要求,“各區住建委(房管局)和全系統各級領導干部要充分認識當前房地產投資面臨的嚴峻形勢,切實增強緊迫感和責任感,把這項工作當成一項政治工作,抓緊抓好。”

            上海易居房地產研究院監測顯示,觀察2011年以來的土地儲備規模,當前50城6億平方米左右的土儲其實是偏低的。

            低基數下的放量

            城市土地儲備規模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供應量,屬于在途商品房的性質。作為廣義庫存的重要范疇,它也是形成預售商品房即狹義庫存的條件。在上海易居房地產研究院研究樣本中,城市土地儲備規模=過去18個月該城市招拍掛市場出讓的土地建筑面積總和。此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地,但不包括工業用地和其他用地。

            今年以來,在國土部以及各省市督促下,土地供應明顯加快。根據上海易居房地產研究院監測顯示,截至 2017年9月份,易居研究院監測的50個典型城市土地儲備面積為64040萬平方米,環比增長5%,同比增長13%。近期50城土地儲備規模上升,得益于2016年以來的供給側結構性改革導向,部分預售商品房庫存規模不足的城市均加大了供地的節奏,進而擴大了土地儲備的規模。

            中原地產研究中心針對住宅類土地進行了數據統計。統計顯示,50大城市合計賣地達到了2.09萬億元,同比2016年同期的1.41萬億元上漲了47.4%。累計供應的住宅類土地規劃建筑面積達到了4.4億平米,同比上漲了17%。特別是北京等一線城市,供應上漲明顯。

            盡管土地供應明顯加快,但上海易居房地產研究院注意到,若觀察 2011年以來的土地儲備規模,當前50城6億平方米左右的土儲其實是偏低的。從穩定房價等角度看,后續依然需要積極增加土地儲備規模。

            按照數據監測顯示,17個城市的土地儲備規模呈現不同程度的同比下跌。其中東莞、廊坊和南昌等城市的土地儲備規模同比跌幅較大,分別為59%、52%和47%。此類城市供地節奏總體上較為緩慢,后續從穩定房價以及增加房源等角度,都需要積極增加土地供應,同時優化供地結構。

            土地儲備規模的同比增幅曲線更容易反映當前市場走勢。也就是說,從數據上看,土地儲備規模的同比增幅已保持了連續11個月的同比正增長,且增幅有擴大的趨勢。但由于2016年的基數值相對低,所以當前土地儲備規模依然沒有走出低位的區間。

            中原地產分析師張大偉認為,一二線城市已經基本完成了去庫存任務。這種情況下,很多一二線城市為了抑制市場的上漲,開啟了增加土地供應的政策。調控從過去的減法開始疊加加法。從市場看,一二線城市在目前已經做好減法的同時繼續做好加法,平穩市場供需結構。增加供應后,市場價格將有望有所降低。

            33城市相對不足

            從近期政策層面看,無論是國土部還是各熱點城市仍然在督促土地供應。

            10月13日,北京市住房和城鄉建設委員會在官方網站上發布《關于加快推進2017年政策性住房、商品房及配套設施投資任務落實的通知》。其中提到,今年1-8月,北京市政策性住房、商品房及配套設施投資共計完成1387.6億元,占全年2500億元投資任務的55.5%,與去年同比下降5%,距離完成全年任務還有很大缺口。通知強調,北京市委市政府領導高度重視,明確提出落實全年投資任務堅決不退不讓的要求,并多次召開會議專題協調推進。

            日前,上海市規劃國土資源管理局負責人表示,將按照“商品住房用地穩中有升、保障性住房用地確保供應、租賃住房用地大幅增加”的原則,有序加大住宅土地供應,在就業密集、產城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域推出租賃住房用地,構建租售并舉的住房體系。

            上海易居房地產研究院監測顯示,2017 年9月,全國50個城市土地儲備去化周期為15個月,相比8月份有所增加。其含義是,若按照當前商品房銷售的節奏,此類土地儲備面積15個月后就可以消化完畢。觀察歷史數據,受房屋銷售市場持續升溫等因素的影響,自2015年第四季度開始,土地儲備去化周期持續走低。而到了今年第二季度,各大城市房地產管控政策較為嚴厲,市場交易開始走弱,加上各地供地節奏加快,所以該指標正在低位水平上小幅反彈。

            從具體城市看,有17個城市的土地儲備去化周期是大于18個月的,這說明土地儲備規模相對是充足的,甚至是偏高的。這17個城市包括肇慶、鄭州、太原、常州、合肥、湖州、濟南、鎮江、昆明、惠州、廈門、北京、蘇州、 無錫、寧波、南通和嘉興。同時,從排行中可以看出,有33個城市土地儲備去化周期是小于18個月的,說明這些土地儲備規模是不足的,也是后續需要積極增加供地的城市。具體城市來看,包括東莞、沈陽和泉州等城市的去化周期相對較小,均為4個月左右的水平。尤其是對于沈陽等城市來說,過去被貼上了“高庫存”的標簽,供地節奏一直較為緩慢。今年1-9月份房屋交易市場總體較為活躍,這也容易使得此類城市土儲去化周期繼續走低。

            上海易居研究總監嚴躍進認為,9月份全國50個典型城市土地儲備去化周期曲線總體處于低位,但呈現了緩慢上升的態勢。這和當前供地節奏有所加快以及各地房屋銷售市場降溫有關。此類曲線的上升,也有助于緩解部分城市潛在庫存不足的壓力。另外從市場結構上看,部分三線城市的去庫存工作基本上可以告一段落,應該快速轉入到增加土地供應的階段。

            (責任編輯:趙鳳杰)  
             
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